Podepisujete kupní smlouvu v zahraničí? Podpisy u notáře nemusí stačit

3
6757

Při prodeji domu, bytu či jiné nemovitosti vyžaduje zákon o katastru nemovitostí osvědčený podpis prodávajícího na smlouvě nebo zplnomocnění. Osvědčit podpis prodávajícího v zahraničí u notáře ale často pro katastr nestačí, vyžaduje se „Apostilla“. Co to znamená, nám vysvětlila JUDr. Veronika Michalíková z advokátní kanceláře AKMV.

Prodávající může dokumenty pro katastr nemovitostí podepsat v zahraničí buď na slovenském zastupitelském úřadě (bez nutnosti dalšího úkonu) nebo před zahraničním notářem. Pokud se kupní smlouva či plná moc podepíše před zahraničním notářem, dokument je třeba ještě Apostille nebo superlegalizovat. Jak tento proces probíhá, nám přiblížila právnička z advokátní kanceláře AKMV.

Nesprávné ověřený podpis zpomaluje zápis do katastru
Mnoho kupujících se nesprávně domnívá, že už podpisem kupní smlouvy se stanou vlastníkem domu či bytu, není to však tak. Na to, aby se stal kupující vlastníkem nemovitosti je třeba kladné rozhodnutí příslušného okresního úřadu, katastrálního odboru. Až tímto právoplatným povolením vkladu se kupující stává vlastníkem nemovitosti. Proto, pokud katastr vklad nepovolí, například i z důvodu nedostatečných náležitostí souvisejících s podpisem, kupující se vlastníkem nemovitosti nestane dokud nedostatky neodstraní. K podpisu u zahraničního notáře je nutná zmiňovaná Apostilla.

Co je Apostilla / superlegalizace a jak ji získat?
Tyto pojmy jsou pro mnohé lidi neznámé. Apostilla (někde uváděny jako apostil nebo Apostille) má formu nálepky nalepené na veřejné listině. Superlegalizace (také nazývaná „ověřování listin“ nebo „konzulární superlegalizace“) zas sestává z potvrzení zastupitelského úřadu České republiky nacházejícího se ve státě, z něhož listina pochází. Apostille nebo superlegalizáciou se ověřuje hodnověrnost podpisu a funkce osoby, která listinu podepsala a pravost otisku razítka na listině. Apostilla tedy v konečném důsledku potvrzuje, že veřejná listina není zfalšována.

Zahraniční veřejná listina se předkládá katastru nemovitostí spolu s úředním překladem do slovenského jazyka. Apostille se pak ověřuje i překladatelská doložka, tj že překlad byl vyhotoven úředním překladatelem zapsaným v seznamu překladatele dané země.

Apostilla je jednodušší způsob ověřování věrohodnosti listin a uplatní se mezi zeměmi, které jsou členy Haagské úmluvy o zrušení požadavku ověřování cizích veřejných listin (na Slovensku publikovaného jako Oznámení Ministerstva zahraničních věcí SR č. 213/2002 CFU). Aktuální seznam zemí, kde postačuje Apostilla (nevyžaduje se superlegalizace) najdete na stránce Legalizační centra.

Pokud byla veřejná listina vydána v jiném než uvedeném státě a má se použít v zahraničí, vyžaduje se náročnější proces jejího ověření sestávající z několika kroků, tzv. superlegalizace.

Kde se superlegalizace provádí
V každé zemi existuje řada úřadů, které Apostille nebo Superlegalizace provádějí. Závisí to na tom, o jaký dokument se jedná a v které zemi se má použít. Na Slovensku není možné Apostille ani superlegalizovat podpisy na dokumentech podepsaných v jiné zemi. Takové ověření se vydává vždy v zemi, kde se dokumenty podepsali.

Mezi některými zeměmi jsou uzavřeny také mezinárodní smlouvy, které odstraňují požadavek verifikovat zahraniční listiny apostilou nebo superlegalizáciou. Slovenská republika má s některými zeměmi uzavřeny i takové mezinárodní smlouvy týkající se převážně justičních veřejných listin a na některých dokumentech apostilu nebo Superlegalizace nevyžaduje. Příkladem je Česká republika, při které se nevyžaduje dokonce ani překlad listiny do slovenského jazyka. Při použití zahraniční listiny však doporučujeme se vždy informovat na úřadě, kde se má listina použít, zda se bude takové ověření vyžadovat.

Na Slovensku a v Čechách zajišťuje apostilu například společnost Legalizační centrum s.r.o., tel. 0948 350 123.

Kdy katastr vyžaduje Apostille / Superlegalizace?
Zákon o katastru nemovitostí vyžaduje osvědčení podpisů iv některých jiných případech, nejen při podpisu prodávajícího na kupní smlouvě. Osvědčený podpis je potřebný i při zřízení předkupního práva, vzniku nebo zániku věcného břemene či při vypořádání podílového spoluvlastnictví nebo společného jmění manželů. Uvedené opět platí i při zastoupení jinou osobou.

Pro potřeby slovenského katastru nemovitostí bude nutné zajistit i úřední překlady dokumentů podepsaných v zahraničí do češtiny. Pokud je smlouva nebo zmocnění vyhotovené dvojjazyčně, například česky / anglicky, postačí „doprekladať“ zbylý text – notářské doložky. Podle stanoviska Minsterstva spravedlnosti SR není pro účely katastrálního řízení potřebné Apostille překládat.